Lorsque, pendant la dur\u00e9e d\u2019un bail, notamment commercial, le local lou\u00e9 est d\u00e9truit par cas fortuit, c\u2019est-\u00e0-dire par un \u00e9v\u00e8nement ind\u00e9pendant de la volont\u00e9 ou de la responsabilit\u00e9 du bailleur ou du locataire, le bail est r\u00e9sili\u00e9 \u00ab\u00a0de plein droit\u00a0\u00bb si la destruction est totale. Et si le local n\u2019est d\u00e9truit qu\u2019en partie, le locataire peut, selon les circonstances, demander soit une diminution du prix soit la r\u00e9siliation du bail. Dans l\u2019un et l\u2019autre cas, il n\u2019y a lieu \u00e0 aucun d\u00e9dommagement.<\/p>\n
Mais attention, cette r\u00e8gle, pr\u00e9vue par la loi, ne s\u2019applique que si le local est d\u00e9truit par cas fortuit. Ainsi, le bailleur n\u2019est pas en droit d\u2019obtenir la r\u00e9siliation du bail si le local a \u00e9t\u00e9 endommag\u00e9 en raison d\u2019un vice cach\u00e9 ou d\u2019un d\u00e9faut d\u2019entretien qui lui est imputable.<\/p>\n
C\u2019est ce que la Cour de cassation a rappel\u00e9 dans une affaire o\u00f9 la fermeture administrative d\u2019un h\u00f4tel-restaurant avait \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9e en raison de fissures apparues sur la fa\u00e7ade de l\u2019immeuble lou\u00e9. Le locataire avait alors agi contre le bailleur en vue d\u2019obtenir la remise en \u00e9tat de l\u2019immeuble et l\u2019indemnisation de son pr\u00e9judice. En r\u00e9ponse, ce dernier avait demand\u00e9 que soit constat\u00e9e la r\u00e9siliation du bail, sans indemnit\u00e9 pour le locataire, en application de la r\u00e8gle expos\u00e9e ci-dessus relative \u00e0 la perte du local par cas fortuit.<\/p>\n
La cour d\u2019appel avait donn\u00e9 gain de cause au bailleur, estimant que l\u2019existence d\u2019un cas fortuit \u00e9tait \u00e9tablie puisque, m\u00eame si un d\u00e9faut d\u2019entretien du b\u00e2timent par le bailleur \u00e9tait \u00e9voqu\u00e9 par l\u2019expert judiciaire, les d\u00e9sordres affectant l\u2019immeuble donn\u00e9 \u00e0 bail trouvaient leur cause pr\u00e9pond\u00e9rante dans la conception structurelle d\u2019\u00e9poque inadapt\u00e9e pour un ouvrage d\u2019une telle hauteur, laquelle \u00e9tait \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9faut de stabilit\u00e9 et du danger que pr\u00e9sentait le b\u00e2timent.<\/p>\n
Mais la Cour de cassation a censur\u00e9 cette d\u00e9cision car, pour elle, ni l\u2019existence d\u2019un vice cach\u00e9 ni la d\u00e9gradation d\u2019un b\u00e2timent due \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019entretien imputable au propri\u00e9taire ne sont constitutives d\u2019un cas fortuit. Ce dernier n\u2019\u00e9tait donc pas en droit d\u2019obtenir la r\u00e9siliation du bail.<\/p>\n