Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite \u00ab\u00a0r\u00e9solutoire\u00a0\u00bb, qui pr\u00e9voit que le bail sera r\u00e9sili\u00e9 de plein droit (c\u2019est-\u00e0-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire \u00e0 certaines de ses obligations, en particulier en cas de d\u00e9faut de paiement du loyer.<\/p>\n
\n En pratique :<\/span> pour mettre en \u0153uvre une clause r\u00e9solutoire, le bailleur doit d\u2019abord d\u00e9livrer un \u00ab\u00a0commandement\u00a0\u00bb au locataire par acte d\u2019huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le d\u00e9lai d\u2019un mois dont dispose ce dernier pour rem\u00e9dier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproch\u00e9(s). Et si, \u00e0 l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, le locataire ne s\u2019est pas ex\u00e9cut\u00e9, le bail est r\u00e9sili\u00e9.<\/p>\n Int\u00e9r\u00eat d\u2019une clause r\u00e9solutoire\u00a0: d\u00e8s lors qu\u2019il constate un manquement du locataire \u00e0 un engagement pr\u00e9vu par la clause, manquement qui a persist\u00e9 un mois apr\u00e8s une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la r\u00e9siliation du bail, m\u00eame si ce manquement est minime. Autrement dit, en pr\u00e9sence d\u2019une clause r\u00e9solutoire, le juge ne dispose plus d\u2019aucun pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation.<\/p>\n Et la clause r\u00e9solutoire est \u00e9galement utile au cas o\u00f9 le locataire serait plac\u00e9 en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais \u00e0 condition de la faire jouer avant qu\u2019une telle proc\u00e9dure soit ouverte. Car une fois que la proc\u00e9dure de redressement ou de liquidation est ouverte, les cr\u00e9anciers ne peuvent plus engager contre l\u2019entreprise qui en fait l\u2019objet une action en justice pour obtenir la r\u00e9siliation d\u2019un contrat pour d\u00e9faut de paiement d\u2019une somme d\u2019argent (par exemple, un loyer).<\/p>\n Ainsi, dans une affaire r\u00e9cente, un loueur de v\u00e9hicules avait mis en demeure une soci\u00e9t\u00e9 cliente de lui r\u00e9gler, sous 8\u00a0jours (en l\u2019occurrence le 1er<\/sup>\u00a0octobre\u00a02019 au plus tard), 197\u00a0000\u00a0\u20ac d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers, faute de quoi il ferait jouer la clause r\u00e9solutoire pr\u00e9vue dans le contrat de location. Cette mise en demeure \u00e9tant rest\u00e9e sans effet, le loueur avait obtenu du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s une ordonnance constatant l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire et ordonnant la restitution des v\u00e9hicules. Par la suite, cette ordonnance avait fait l\u2019objet d\u2019un appel tandis que la soci\u00e9t\u00e9 locataire avait \u00e9t\u00e9 mise en redressement judiciaire.<\/p>\n Du coup, le loueur \u00e9tait-il encore en droit d\u2019agir contre cette derni\u00e8re\u00a0? La Cour de cassation a r\u00e9pondu par l\u2019affirmative\u00a0: un cr\u00e9ancier peut tr\u00e8s bien demander la r\u00e9siliation d\u2019un contrat de location en faisant jouer une clause r\u00e9solutoire ayant produit ses effets avant le jugement d\u2019ouverture d\u2019une proc\u00e9dure de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la clause r\u00e9solutoire avait \u00e9t\u00e9 acquise \u00e0 l\u2019issue du d\u00e9lai de 8\u00a0jours laiss\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 locataire pour payer les loyers (soit le 1er<\/sup>\u00a0octobre\u00a02019), donc avant le prononc\u00e9 du jugement d\u2019ouverture du redressement judiciaire le 26\u00a0d\u00e9cembre\u00a02019. Le loueur de v\u00e9hicules \u00e9tait donc en droit d\u2019obtenir la r\u00e9siliation du bail.<\/p>\nL\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une clause r\u00e9solutoire<\/h3>\n