Tr\u00e8s souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite \u00ab\u00a0r\u00e9solutoire\u00a0\u00bb, qui pr\u00e9voit que le bail sera r\u00e9sili\u00e9 de plein droit (c\u2019est-\u00e0-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire \u00e0 certaines de ses obligations, en particulier en cas de d\u00e9faut de paiement du loyer.<\/p>\n
En pratique, pour mettre en \u0153uvre une clause r\u00e9solutoire, le bailleur doit d\u2019abord d\u00e9livrer un \u00ab\u00a0commandement\u00a0\u00bb au locataire par acte d\u2019huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le d\u00e9lai d\u2019un mois dont dispose le locataire pour rem\u00e9dier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproch\u00e9(s). Et si, \u00e0 l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, le locataire ne s\u2019est pas ex\u00e9cut\u00e9, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater la r\u00e9siliation du bail.<\/p>\n
Mais attention, si le locataire fait l\u2019objet d\u2019une mise sous sauvegarde de justice, l\u2019action engag\u00e9e pr\u00e9c\u00e9demment par le bailleur pour demander au juge de prononcer la r\u00e9siliation du bail en vertu de la clause r\u00e9solutoire ne peut plus \u00eatre poursuivie. C\u2019est ce que les juges ont d\u00e9cid\u00e9 dans une affaire r\u00e9cente.<\/p>\n
Dans cette affaire, un bailleur avait envoy\u00e9 \u00e0 son locataire un commandement de payer un arri\u00e9r\u00e9 de loyers visant la clause r\u00e9solutoire pr\u00e9vue dans le bail commercial. Un mois plus tard, le locataire n\u2019avait toujours pas pay\u00e9 ses loyers si bien que le bail commercial devait, en principe, \u00eatre r\u00e9sili\u00e9. Or, deux ans plus tard, le locataire avait \u00e9t\u00e9 mis sous sauvegarde de justice. Saisie du litige en la mati\u00e8re, la cour d\u2019appel avait constat\u00e9 que le bail avait bel et bien \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 car la proc\u00e9dure de sauvegarde avait \u00e9t\u00e9 ouverte ensuite.<\/p>\n
Mais la Cour de cassation n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 de cet avis. Pour elle, l\u2019action engag\u00e9e par le bailleur, avant l\u2019ouverture de la proc\u00e9dure de sauvegarde, en vue de faire prononcer la r\u00e9siliation du bail commercial en vertu de la clause r\u00e9solutoire pour des loyers impay\u00e9s dus avant l\u2019ouverture de ladite proc\u00e9dure ne peut plus \u00eatre poursuivie apr\u00e8s.<\/p>\n
\n En r\u00e9sum\u00e9 :<\/span> l\u2019ouverture d\u2019une proc\u00e9dure de sauvegarde paralyse donc la clause r\u00e9solutoire d\u00e8s lors qu\u2019une d\u00e9cision d\u00e9finitive constatant la r\u00e9siliation du bail n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 prise. Il est de m\u00eame en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du locataire. Lorsqu\u2019il est victime de loyers impay\u00e9s, le bailleur a donc tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 saisir rapidement la justice pour faire r\u00e9silier le bail. Car si le locataire fait ensuite l\u2019objet d\u2019une proc\u00e9dure collective, ce ne sera plus possible…<\/p>\n