Très souvent, lors de la conclusion d’un bail commercial, le propriétaire du local demande au locataire de verser une somme d’argent destinée à garantir la bonne exécution du contrat. À la fin du bail, lorsque le locataire quitte les lieux, cette somme, appelée dépôt de garantie, doit lui être remboursée, tout au moins s’il a pleinement rempli ses obligations contractuelles.
Précision : le montant de ce dépôt de garantie est librement fixé par les parties.
Question : lorsque le local loué a été vendu en cours de bail, le dépôt de garantie doit-il être restitué par le bailleur initial ou bien par l’acquéreur devenu le nouveau bailleur ? Réponse des tribunaux, récemment réaffirmée : la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire. En effet, cette obligation ne se transmet pas à l’acquéreur du local. Ainsi, le locataire doit réclamer le remboursement du dépôt de garantie au vendeur du local puisque c’est lui qui était le bailleur au moment de la conclusion du bail.
À noter : la présence, dans l’acte de vente, d’une clause transmettant le dépôt de garantie à l’acquéreur du local ne priverait pas le locataire du droit de réclamer son remboursement au bailleur originaire car cette clause lui serait inopposable. Pour qu’il en soit autrement, il faudrait, en plus, insérer dans le contrat de bail une clause prévoyant que le locataire consent à ce que le dépôt de garantie soit transféré à l’acquéreur en cas de vente du local.
Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-18100
Les Echos Publishing 2018
