Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er décembre 2016 pour se terminer normalement au 30 novembre 2025, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 30 novembre 2019, puis pour le 30 novembre 2022.

Pour ce faire, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 30 novembre 2019, il devra donner son congé au plus tard le 31 mai 2019.

Et attention, si le congé est donné moins de 6 mois avant le terme de la période triennale, son effet est repoussé à l’expiration de la période triennale suivante. Conséquence : le bailleur sera en droit de réclamer au locataire le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période, donc pendant 3 ans de plus !

Un congé donné au dernier moment

Application de cette règle vient d’être faite à l’encontre d’un locataire dont le bail avait débuté le 1er octobre 2010 et qui souhaitait y mettre fin le 30 septembre 2013. Il avait rédigé son courrier le vendredi 29 mars 2013, mais celui-ci n’avait pu être notifié au bailleur que le mardi 2 avril, les trois jours précédents étant un samedi, un dimanche et le lundi férié (lundi de Pâques). Le bailleur avait alors considéré que le congé était trop tardif car il ne pouvait pas prendre effet le 30 septembre 2013. Il avait donc réclamé au locataire le paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante, c’est-à-dire jusqu’au 30 septembre 2016.

Pour s’en sortir, le locataire avait invoqué un texte (l’article 642 du Code de procédure civile) selon lequel un délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Selon lui, le congé délivré pour le 30 septembre 2013 devait donc être prorogé jusqu’au 2 avril 2013. Son congé n’était donc pas trop tardif.

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car cet article ne s’applique pas dans cette hypothèse, mais seulement lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai. Pour eux, le congé devait être notifié au bailleur le 31 mars 2013 au plus tard. Le congé délivré le 2 avril 2013 n’étant pas valable, le locataire a été condamné à payer les loyers pendant 3 ans de plus.


Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11312

Les Echos Publishing 2017