En matière de baux commerciaux, lorsqu’un local est détruit par une cause étrangère aux contractants, imprévisible et irrésistible (on parle de cas fortuit), le bail est résilié de plein droit. Et le bailleur n’est pas tenu de dédommager le locataire.
Mais si le local n’est pas totalement détruit, le locataire peut demander soit la résiliation du bail, soit une diminution du loyer.
Simple à première vue ! Mais dans la pratique, la notion de destruction totale d’un bien loué peut également recouvrir des hypothèses où le local, même s’il n’a pas été intégralement détruit, est devenu impropre à sa destination. On considère également que la perte du bien est totale lorsque le coût des travaux de remise en état excède la valeur vénale de l’immeuble. Dans ces deux situations de destruction partielle, le bail peut quand même être résilié de plein droit, sans aucun dédommagement pour le locataire.
C’est ainsi qu’ayant perdu son local dans un incendie, un boulanger n’a pas obtenu gain de cause auprès des juges suite à la résiliation de son bail commercial par le bailleur. Contestant cette résiliation car le local n’était que partiellement détruit, il avait demandé en justice que le bailleur soit tenu d’effectuer des travaux de remise en état. En vain ! En effet, les juges ont relevé que bien que le local n’ait pas été entièrement détruit, l’incendie l’avait rendu impropre à l’exploitation prévue au bail. Ce qui est assimilé à une destruction en totalité du bien loué.
Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11439
Les Echos Publishing 2017
