Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction), mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité…).
Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.
On parle alors de bail de courte durée ou dérogatoire. Mais sachez qu’au-delà de son terme (quelle que soit la durée du bail dérogatoire), ce type de bail se transforme automatiquement en bail commercial en cas de maintien du locataire dans les locaux et si le bailleur ne s’y oppose pas. Aussi, si le locataire décide ultérieurement de prendre congé, il est tenu de verser au propriétaire un loyer jusqu’à la fin de la période triennale de ce nouveau bail commercial !
Illustration : dans une affaire récemment soumise aux juges, un bail dérogatoire avait été conclu pour 4 mois. 22 mois après, le locataire avait décidé de quitter les locaux et avait donc délivré un congé, puis quitté les lieux un mois après, pensant ne devoir au propriétaire qu’au plus quelques mois de loyers. Mais contrairement à ce qu’il pensait, le bail d’une durée initiale de 4 mois ne s’était pas transformé, du fait de son maintien dans les locaux au-delà du terme du contrat, en baux dérogatoires successifs de 4 mois, mais en bail commercial. Il lui restait donc un montant conséquent de loyers (plus d’un an) à verser au propriétaire.
Cassation commerciale, 8 juin 2017, n° 16-24045
Les Echos Publishing 2017
