En principe, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas exercer dans les lieux loués une activité différente de celle prévue dans le contrat de location. Toutefois, en vertu d’une procédure, dite de « déspécialisation partielle », il lui est permis de demander au bailleur l’autorisation d’adjoindre à l’activité initiale une activité connexe ou complémentaire. Pour cela, il doit lui faire connaître son intention par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant l’activité dont l’exercice est envisagé. De son côté, le bailleur a deux mois pour faire connaître sa réponse. Sachant que s’il s’y oppose, il n’a pas à motiver sa décision.

Précision : une activité est dite connexe quand elle a un rapport étroit avec l’activité prévue au bail, et complémentaire lorsqu’elle permet un meilleur exercice de l’activité principale.

C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un professionnel, locataire d’un local commercial, qui y exerçait une activité d’entretien et de réparation automobile, s’était engagé à ne pas pratiquer l’activité de pneumatique. En échange, le bailleur lui avait garanti l’exclusivité et la non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur. Mais quelques années plus tard, le locataire avait signifié au bailleur une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique. Ce dernier avait alors refusé cette extension sans donner la moindre justification. Arguant de l’absence de motivation, le locataire avait alors saisi la justice pour faire reconnaître la déchéance du bailleur de son droit à contester le caractère connexe ou complémentaire de cette nouvelle activité.

Mais la Cour de cassation a écarté la demande du professionnel. En effet, elle a relevé que le bailleur, qui avait manifesté de façon non équivoque et dans le délai légal de deux mois son opposition à l’adjonction de l’activité de vente, de pose et de réparation pneumatique, n’était pas tenu de motiver sa décision.


Cassation civile 3e, 9 février 2017, n° 15-28759

Les Echos Publishing 2017