Le propriétaire d’un local commercial peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Mais dans ce cas, il devra, en principe, lui verser une indemnité d’éviction si celui-ci remplit les conditions lui donnant droit au renouvellement du bail.
Précision : le bailleur n’a pas à verser d’indemnité d’éviction dans certains cas, tels que la reprise du local pour le restaurer ou pour motifs graves et légitimes retenus à l’encontre du locataire (un défaut de paiement du loyer, par exemple).
Cette indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. Ainsi, lorsque le refus de renouvellement du bail par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité doit correspondre à la valeur totale du fonds, à savoir la valeur du fonds de commerce et des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation à payer pour un fonds de valeur identique.
Afin d’être indemnisé, le locataire doit-il justifier des frais engagés pour sa réinstallation ? Par ailleurs, les frais accessoires peuvent-ils inclure la perte d’une partie de son stock ? À ces deux questions, la Cour de cassation a récemment répondu en faveur du locataire évincé.
D’une part, selon les juges, le bailleur doit indemniser des frais de réinstallation le locataire d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que celui-ci ne se réinstallera pas dans un autre fonds. La charge de la preuve revient donc, dans cette hypothèse, au bailleur et non au locataire.
D’autre part, le bailleur peut être amené à indemniser le locataire de la perte de son stock si celle-ci a été causée par le non-renouvellement du bail. Peu important que la remise des clefs du local soit intervenue 4 ans après la date d’effet du congé, ce qui donnait la possibilité au locataire de vendre tout ou partie de ses marchandises. Ce motif ne suffit pas à exclure le fait que le non-renouvellement du bail est à l’origine de la perte d’au moins une partie du stock.
Cassation civile 3e, 12 janvier 2017, n° 15-25939
Les Echos Publishing 2017
