L’exploitant agricole locataire qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, lorsqu’il quitte les lieux en fin de bail, à une indemnité due par le bailleur. Mais attention, pour qu’il ait droit à une indemnisation, les améliorations doivent avoir été faites régulièrement. Ainsi, selon les cas, les aménagements ou les travaux réalisés par le locataire doivent avoir été portés à la connaissance du bailleur ou avoir été autorisés par ce dernier (ou par le tribunal paritaire des baux ruraux).
Et ce n’est pas parce qu’une société est locataire de terres agricoles appartenant à ses associés qu’elle est pour autant dispensée de leur demander l’autorisation de réaliser des travaux d’amélioration (lorsqu’une autorisation est requise) !
Ainsi, récemment, une société civile d’exploitation agricole, à laquelle ses associés avaient donné des terres en location, avait réalisé des travaux d’amélioration sans avoir formellement fait une demande d’autorisation aux bailleurs (donc une demande des associés à eux-mêmes). Après la vente des terres et la résiliation du bail, le nouveau propriétaire avait, pour cette raison, refusé de verser à la société l’indemnité à laquelle elle prétendait au titre des améliorations ainsi réalisées. À juste titre selon les juges. En effet, une société est une personne morale qui ne se confond pas avec ses associés. Ici, le locataire (la société) et le bailleur (les associés) ne se confondaient donc pas.
À noter : l’argument selon lequel les anciens propriétaires des terres agricoles, à la fois bailleurs et associés de la société locataire, avaient nécessairement eu connaissance de la nature des travaux que cette dernière souhaitait réaliser et avaient donc donné de manière tacite un accord non équivoque pour leur réalisation n’a pas trouvé grâce aux yeux des juges. Sévère !
Cassation civile 3e, 6 juin 2019, n° 17-23777
Les Echos Publishing 2019
