Il arrive souvent, notamment après une succession, que la propriété d’un bien soit « démembrée ». Le droit de propriété du bien est alors réparti entre un nu-propriétaire, qui a le droit d’en disposer, et un usufruitier, qui a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il dégage.
À ce titre, la loi prévoit que lorsque la propriété d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel est démembrée, l’usufruitier ne peut pas le donner en location sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice l’annulation du bail.
Précision : lorsque le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l’usufruitier peut toutefois être autorisé par le juge à conclure seul le bail.
Cette règle s’applique également pour le renouvellement d’un bail commercial ainsi que pour la conclusion d’un avenant. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente. L’usufruitière d’un local commercial donné à bail à une société avait consenti à cette dernière, en contrepartie de travaux qu’elle avait réalisés à ses frais, une dispense de paiement des loyers pendant quelques années, ainsi qu’une réduction de moitié du montant du loyer pendant les années suivantes. Cette dispense et cette réduction avaient été formalisées par un avenant au contrat de bail. Or, les filles de l’usufruitière, qui étaient nues-propriétaires du local, avaient contesté la validité de cet avenant car il avait été signé sans leur accord. Les juges leur ont donné raison et ont donc déclaré nul l’avenant. Résultat : la société ne pouvait pas bénéficier de la dispense de paiement et de la réduction du montant du loyer qu’il prévoyait.
Cassation civile 3e, 14 mars 2019, n° 17-27560
Les Echos Publishing 2019
